A necessidade de Limitar o acesso ao crédito

Durante as décadas de 80 e 90, gerou-se a ideia de que o preço do imobiliário é de valorização constante. Mas esta ideia é completamente falsa.
Na verdade, se os mercados fossem equilibrados e estáveis deveriamos vender uma casa sempre mais barata do que a comprámos.

Houve dois factores que mantiveram esta situação até aos primeiros anos deste milénio:
O primeiro foi a subida do nível de vida dos portugueses.
O segundo e mais importante factor foi a crescente facilidade na obtenção de crédito, que fez com que as pessoas se endividassem cada vez por mais tempo e a pagar menos juros.
O terceiro factor é a especulação. Como percepcionávamos que o mercado imobiliário era de valorização contínua, muitos optavam por investir em imobiliário o que parecia ser um investimento seguro. E assim foi até ao colapso financeiro. O problema da especulação é que assim que os outros factores desaperecem este inverte-se.

Os bancos que emprestavam dinheiro para o segmento mais baixo, apelidado de sub-prime, são hoje vistos como vigaristas, mas na altura eram quase vistos como humanistas. E o problema está na dificuldade de percepcionar o mal causado pela cedência de crédito.

As pessoas que pedem créditos para a sua casa ficam geralmente radiantes pelos prolongamentos do prazo de pagamentos de 20 anos para 30, para 40 ou para 50 anos. No momento de pedir o crédito, parece-lhes fantástico, pois com as mesmas prestações conseguem ter acesso a um valor muito superior.

O problema é que essas pessoas não irão comprar uma casa melhor, apenas irão pagar mais pela mesma casa. Isto acontece porque quando a procura tem mais poder de compra os preços no mercado sobem.
O único factor que vem atenuar esta diferença é que ao haver mais poder de compra, dispara a construção, levando a um aumento da oferta e atenuando a subida de preços.

E isto é o que se tem passado em Portugal nas últimas décadas: prolongamento dos prazos de pagamento, subida do preço do imobiliário e aumento desenfreado da construção.

O problema surge no momento de pagar estes créditos. A maioria dos devedores não são pessoas com formação ou conhecimentos sobre crédito que lhes permitam tomar a melhor decisão. A escolha deles, pautada por irracionalidade é frequentemente pedir o máximo de empréstimo com menores prestações. Este pedido de empréstimo adia ao máximo o pagamento, levando o devedor para riscos elevados e consequentemente spreads elevados.

Quando o banco nos dá um spread elevado, o que ele na verdade nos está a dizer é “Temos dúvidas que sejas capaz de pagar”. Mesmo com garantias do património, o banco quer que toda a gente seja capaz de pagar a sua dívida, porque o negócio deles não é vender casas. Hoje como duvidam que as pessoas sejam capazes de pagar a sua casa e como esperam que elas desvalorizem no mercado, cobram spreads elevados para se protegerem.

A razão porque o spread é proporcional ao risco não tem nada de errado e é fácil de entender. Quando um devedor não paga ao banco, este tem de cobrir a perda com as receitas dos outros devedores. De forma a ser mais justo, faz todo o sentido que cobre mais spread aos créditos de alto risco e menos aos de baixo risco.

Os Governos, por seu lado, têm vindo a compactuar com esta situação pois têm muito a ganhar no curto prazo. A construção disparou oferecendo emprego, as casas valorizaram e as pessoas estão contentes porque têm acesso a crédito e vêem o seu património a ser valorizado.

Ficam apenas dois problemas por resolver. O preço das habitações começa-se a tornar incomportável para os jovens e a bolha especulativa que se forma algum dia irá rebentar.

A subida do preço das casas contribui para a saída tardia dos jovens de casa dos pais e representa um grande entrave para qualquer investidor. O imobiliário e a mão-de-obra são bens complementares o que significa que quando o preço do imobiliário sobe, diminuem-se as contratações.

E eventualmente esta bolha rebenta, como todas as bolhas especulativas e foi o que aconteceu nos EUA e em outros locais do mundo. Em Portugal, o preço das casas não caiu vertiginosamente porque o Banco Central Europeu desceu as taxas de juro para valores absurdos.

Contudo, esta descida das taxas de juro está a ser mantida baixa artificialmente. Sempre que alguém pede emprestado há outro a emprestar e a taxa de juro é um mecanismo de equilíbrio entre estes dois elementos. O BCE apenas consegue manter esta taxa de juro baixa através de injecção de dinheiro que temos de pagar com os nossos impostos, beneficiando assim quem está altamente endividado e prejudicando as pessoas mais responsáveis.

Mas mais tarde ou mais cedo, os preços vão ter de equilibrar e nessa altura poderá ser uma queda demasiado abrupta. Vivemos hoje do dinheiro que a China empresta à Europa. Se a China decidir fechar essa “torneira” o BCE sozinho não tem qualquer hipótese de aguentar esta situação.

A solução mais realista é voltar a reduzir os prazos máximos dos empréstimos para a habitação, para 30, eventualmente para 20. E ao mesmo tempo, de forma a permitir um maior equilíbrio nos mercados flexibilizar por completo o mercado de arrendamento. Estas duas medidas farão com que progressivamente, desça o preço do imobiliário, mas seja simultaneamente sustentado pelo arrendamento. Quem quiser valorizar o seu imobiliário poderá fazê-lo arrendando a sua casa a terceiros, conseguindo assim não perder dinheiro.

No longo prazo, o sector imobiliário ficaria mais estável e seguro, com preços mais baixos e acessíveis a todos.
No sector financeiro as famílias estariam menos endividadas, pagariam menos juros ao longo da vida e consequentemente teriam maior poder de compra. As taxas de esforço desceriam dos actuais 50% para os antigos 30%.
Ainda no sector financeiro, diminuiríamos o nosso endiv idamento externo conseguindo controlar internamente e a nível Europeu as taxas de juro em valores mais baixos.
A nossa economia ficaria certamente mais ágil, pois com a descida do preço do imobiliário torna-se mais fácil ser empreendedor.